Làm nhà theo phương thức nào là một bài toán không dễ giải đúng, nhưng khá nhiều người nhanh chóng có câu trả lời: “Giao khoán nhân công, chủ nhà lo vật liệu là khỏe nhất”. Thực ra, quản lý phần vật tư chưa hẳn đẫ là cách quản lý hiệu quả nhất. Nếu như không quan tâm đến các công đoạn tổ chức thi công, giám sát chặt chẽ từng khâu sử dụng vật tư, bạn vẫn gặp phảir nguy cơ chi phí phần vật tư đội lên như thường. Trong khí đó, để ngôi nhà hình thành, còn nhiều yếu tố cần quan tâm theo dõi chứ không chỉ là giám sát chặt chẽ phần vật tư. Rất nhiều sự cố công trình xảy ra là do chủ nhà khoongc ó chuyên môn nhưng lại tự thuê thợ và tự chỉ huy xây dựng công trình, phớt lờ thiết kế, càng không quan tâm đến khảo sát địa chất, dẫn đến tình trạng “điếc không sợ súng”.
Nhà thầu phải có trình độ chuyên môn quản lý
- Bạn chỉ nên làm việc với các chủ thầu có chuyên môn về xây dựng. Nếu muốn thật tin tưởng, bạn nên hợp đồng với một công ty có tư cách pháp nhân, hành nghề thi công các công trình dân dụng. Giá thành có thể cao hơn chút ít, nhưng bù lại, bảo đảm cho bạn về mặt kỹ thuật. Nếu có sự cố xảy ra, bạn có cơ sở để yêu cầu thực hiện các công đoạn khắc phục hơn là các nhà thầu nghiệp dư. Đội ngũ cán bộ kỹ thuật của một công ty sẽ hỗ trợ công trình của bạn khi cần thiết một cách tốt hơn. Đừng để thi công công trình trị giá hàng trăm triệu đồng của bạn rơi vào tay những người mà bạn không biết trình độ và năng lực của họ. Đôi khi giá rẻ làm bạn “mềm lòng”, nhưng đến lúc sự cố, bạn đành phải “ngậm bồ hòn làm ngọt” nào biết kêu ai?
- Nếu bạn không ngại vất vả, nên chia quá trình thi công thành nhiều giai đoạn. Mỗi giai đoạn, mỗi công việc đòi hỏi chất lượng tay nghề chuyên môn khác nhau. Ví dụ công việc đào móng là phần đơn giản, yếu cầu sức khỏe là chính, sử dụng thợ nề sẽ lãng phí và không hiệu quả bằng những người chuyên làm việc này. Hoặc phần hoàn thienj, trát ốp đòi hỏi tay nghề thợ cao hơn, nên sử dụng một đội thợ chuyên hoàn thiện.
“ Chọn mặt gửi… nhà”
- Chọn lựa nhà thầu thi công bao giờ cũng là công việc phức tạp trong quá trình xây cất, vì đây là yếu tố chính quyết định chất lượng của công trình. Có rất nhiều nhà thầu “tay ngang”, không có kiến thức chuyên môn mà chỉ làm theo kinh nghiệm. Làm việc với những người như vậy khá nguy hiểm cho bạn. Có thể họ không biết đọc bản vẽ, tức là nhìn bản vẽ để hình dung ra việc cần làm, quan trọng nhất là phần kết cấu, cách bố trí thép. Không thể lúc nào bạn cũng mời được kỹ sư kết cấu đã thiết kế cho bạn đến hiện trường để chỉ dẫn, trừ trường hợp có những khúc mắc hoặc thay đổi cần biện pháp tháo gỡ.
- Đội quân xây dựng của các chủ thầu “tay ngang” nói trên, đa phần là những người thợ tự do, không qua một trường lớp nào về kỹ thuật, là lực lượng từ nông thôn ra, học nghề theo kiểu “chỉ bảo”. Họ đã ít có kiến thức trường lớp, lại rất coi thường các biện pháp an toàn lao động, quy phạm xây dựng nên rất dễ xảy ra tình trạng thi công kém chất lượng, sự cố, tai nạn. Quan hệ ràng buộc gắn kết giữa họ không có, nên có thể tệ nạn cờ bạc, trộm cắp…rất dễ xảy ra. Điều đó không chỉ nguy hiểm cho tính mạng bản thân họ mà còn ảnh hưởng đến gia chủ mỗi khi có sự cố. Tình trạng coi thường an toàn lao động trong các đội thầu tư nhân đang diễn ra ở mức báo động.
Phương thức khoán gọn “chìa khóa trao tay”
- Đây là hình thức khoán toàn bộ công trình theo mét vuông xây dựng cả phần vật tư và nhân công. Nếu như bạn đã xác định rõ ràng chủng loại vật tư được sử dụng, quy định chi tiết trong hợp đồng và có người giám sát tin cậy, bạn có thể áp dụng hình thức này mà không sợ thất thoát.
- Nhiều người bảo bây giờ lo vật tư dễ dàng, chỉ cần nhấc điện thoại gọi một cuộc là xong, vật tư được cung cấp đến tận chân công trình, phương thức thanh toán linh hoạt. Có khi xong hẳn một hạng mục phần thô rồi mới tính toán. Vậy thì tại sao không quản lý mấy phần vật tư cho yên tâm? Tội gì mà thực hiện phương thức “chìa khóa trao tay”? Đó là vì bạn chưa quan tâm đến việc sử dụng vật tư đó như thế nào, mà mới nắm phần ngọn của vấn đề là bạn chủ động nguồn và giá thành vật tư. Mới lần đầu xây nhà, bạn làm gì đã có kinh nghiệm. Chưa chắc bạn đã mua được vật tư giá rẻ và đạt tiêu chuẩn. Đơn giản như bạn gọi mua 1 m3 cát đen, chủ vật liệu mang đến cho bạn 3 xe bò và nói với bạn cứ 3 xe là 1 m3, nhưng bạn khó có điều kiện kiểm chứng. Và có thể chặt chẽ được vật tư một lần, khó ai chặt chẽ được trong suốt cả quá trình ròng rã 3, 4 tháng, thậm chí hàng năm trời thi công với biết bao nhiêu đầu mối, bao nhiêu hạng mục. Phải có một kế toán chuyên nghiệp, một giám sát vật tư chuyên nghiệp may ra mới giúp bạn tránh bị hao hụt như vậy. Đó là điều mà các chủ thầu xây dựng có kinh nghiệm mới làm được.
- Hạ giá thành là công đoạn chủ nhà nào cũng muốn, tuy nhiên cần xem xét việc hạ giá thành trên cơ sở hợp lý hay không. Giá thành của một sản phẩm thường có giới hạn, nếu hạ thấp xuống quá thì bạn cần coi chừng! Tránh trường hợp hạ giá thành để nhận việc nhưng lại làm bằng cách giảm bớt khối lượng vật tư, sử dụng vật tư có phẩm chất thấp, cần quy định rõ một số loại vật tư chính là sản phẩm gì, giá cả. Không ham rẻ mà chịu sản phẩm chất lượng thấp. Đó là “cái gai kinh nghiệm” muôn thủa mà ngay cả các công trình lớn của nhà nước vẫ đang mắc phải.
- Dẫu sao nếu bạn đã có một thiết kế hợp lý, không phải thay đổi nhiều trong quá trình thi công, nếu bạn thiếu thời gian không thể thường xuyên ở công trình và nếu bạn hoàn toàn thiếu kinh nghiệm thì xin nói với bạn rằng đây là phương thức nên làm nhất. Nó giúp bạn kiểm soát được chi phí công trình ngay từ đầu, điều mà thực hiện theo các phương thức khác, bạn không bao giờ tính nổi.
Phương thức “thuê khoán nhân công”
- Bạn có thể ngạc nhiên, nhưng khi chọn lựa hình thức khá phổ biến này, tức là bạn đặt chính mình vào địa vị chủ thầu. Chính bạn là người tổ chức đội ngũ thi công, kiêm hướng dẫn, quản lý kỹ thuật và làm nhà cung ứng vật tư. Có nghĩa là bạn thực hiện cả ba nhiệm vụ chính, trong khi bạn chưa thạo một ngiệp vụ nào.
- Nói bạn đừng cười, chứ dù bạn là nhà doanh nghiệp, có đầu óc tổ chức tôt đến đâu chăng nữa, bạn cũng khó có thể tự hào là mình điều hành tốt được các đội thợ do bạn chon lựa từ nhiều nguồn khác nhau. Bạn sẽ phải chỉ đạo việc thực hiện, đốc thúc các đội thợ này làm nhanh để đội kia vào, rồi lại giải quyết các tranh chấp giữa các đội. Vào khâu hoàn thiện, đội nào cũng muốn mình làm sau cùng để không bị các đội khác làm hư hại, bạn phải là người bố trí và giải quyết sự có mặt của các đội để không bị tình trạng kèn cựa, đổ lỗi cho nhau. Tình trạng chồng chéo giữa các đội thợ khi không có người chỉ đạo thống nhất dễ làm nảy sinh mâu thuẫn.
- Bạn cứ tưởng tượng khoán gọn thế là xong. Khi nào hoàn thành vác thước đi đo là có ngay kết quả. Nhưng mọi việc không đơn giản như vậy. Là bởi vì trong quá trình làm, thể nào công trình của bạn chẳng có phát sinh. Nguyên nhân thì nhiều, nhưng rồi cuối cùng bạn cũng phải trả khoản vượt trội, đôi khi đến “đắng ngắt” cổ họng. Và nhìn lại chất lượng tổng thể thì sao? Rất nhiều sai sót, bạn biết đổ vào đầu ai? Ai là người chịu trách nhiệm khi mọi công việc đều ràng buộc đến nhau mà người “đứng mũi chịu sào” không ai khác lại chính là bạn? Làm xong tất cả các việc đó, ngôi nhà hoàn thành cũng là lúc bạn mệt “phờ râu” và tự nhủ, lần sau, có làm phải tìm cách khác!
Những lưu ý khi khoán nhân công
- Bạn cần lưu ý đến cách tính toán phần nhân công theo diện tích sàn là con số phổ biến nhất được dùng cho nhiều cấp độ công trình. Diện tích sàn này là diện tích bề mặt đổ bê tông trên một mặt sàn phẳng, bao trùm cả cầu thang. Phần ban công đưa ra bên ngoài thường được tính giảm một nửa diện tích. Trong đó cũng đã tính cả các hạng mục phần ngầm như đào móng, bể phốt, bể ngầm; phần thi công móng, khung nhà, trát tường và ốp gạch khu vệ sinh, lát nền. Phần nhân công điện, nước đã được tính khoán theo số phòng mà không theo số thiết bị nhiều hay ít. Các khối lượng như lát đá cầu thang, bậc thềm được tính khoán gọn cả vật liệu nhân công theo số mét vuông vò bạn không thể tự mình đi mua đá về thuê thợ cắt. Phần sơn, bả tường cũng chia ra hai cách: bạn lo vật tư, khoán thợ nhân công hay khoán toàn bộ vật tư. Tuy nhiên, bạn tự mua sơn cũng dễ gặp phải nguy cơ sơn giả, sơn kém phẩm chất. Lúc này, tường nhà có “sần sùi: đôi chút, bạn cũng ráng chịu vì thợ nào chả bảo “tại sơn tồi”. Còn rất nhiều khâu hoàn thiện khác mà bạn cần phải giao khoán gọn như lan can sắt, cửa sắt hay cửa gỗ, tay vịn gỗ… Nếu bạn chuẩn bị làm nhà, cũng nên chuẩn bị nhắm trước những cơ sở nào bạn chọn lựa để khi vào cuộc với thời gian có hạn bạn không quá bị đông.
- Bạn cũng có thể giao thầu theo từng công đoạn như đào móng (theo m3 đào), xây thô (theo m3 xây, m3 bê tông), hoàn thiện theo m2 trát, ốp, lát). Đây là cách tính toán chi tiết, được áp dụng trong bảng đơn giá dự toán xây dựng của nhà nước, nhưng ít phổ biến trong thực tế vì khá mất thời gian. Tuy nhiên, để làm được điều này cần có kiến thức, có kinh nghiệm quản lý xây dựng. Với hình thức khoán gọn nhân công, bạn cũng nên đề nghị người nhận thầu tách riêng thợ xây thô và thợ hoàn thiện cho bạn.
Giá rẻ thì tốt nhưng đừng ham “giá rẻ giật mình”
- Thông thường, chủ nhà thấy các đội thợ ở tỉnh lẻ về thường nhận thầu với giá nhân công thấp nên dễ được chấp nhận, nhưng thực ra, họ sẽ tính phát sinh rất nhiều. Thậm chí hai bên không thống nhất thảo thuận với nhau về cách tính lúc đầu dẫn đến chi phí nhân công thực tế chủ nhà phải trả cao hơn.
- Ngược lại, có nhiều đội thợ nhận khoán nhân công cao nhưng không tính phát sinh cho dù phải thay đổi, phá đi xây lại, hay bổ sung thêm (trừ việc tăng thêm diện tích xây dựng). Làm việc với đội thợ như vậy, có thể ban đầu chủ nhà thấy tiền nhan công cao hơn hẳn các đội khác, nhưng trongq áu trình xây cất, chủ nhà không phải bận tâm về các khoản chi thêm, thậm chí thợ không đòi hỏi bồi dưỡng thêm khi đổ bê tông. Đó lại là cách làm đem lại hiệu quả, sòng phẳng và rành mạch, không bên nào cảm thấy thua thiệt.
Để quan hệ được “cơm lành, canh ngọt”
- Trong tất cả các mối quan hệ để xây dựng công trình, người chủ nàh thường khó làm việc một cách suôn sẻ với chủ thầu, vì đó là công việc phức tạp nhiều phát sinh và thường nảy sinh mâu thuẫn. Chính do cách tính và cách làm việc không rõ ràng, không quy định cụ thể với nhau dẫn đến sự không thông hiểu nhau. Cần phải quy định chặt chẽ trong hợp đồng về các điều khoản vật liệu, dụng cụ làm việc, tiến độ để làm cơ sở giải quyết khi nảy sinh mâu thuẫn. Nói chung cần tạo được sự tin tưởng lẫn nhau giữa chủ nhà và nhà thầu.
LỰA CHỌN PHƯƠNG THỨC THI CÔNG NÀO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN CỦA BẠN LÀ DO BẠN NHƯNG CẦN XEM XÉT KỸ KHẢ NĂNG VÀ TRÌNH ĐỘ CỦA NHÀ THẦU. HAM GIÁ RẺ CŨNG KHÔNG ĐỒNG NGHĨA VỚI CHẤT LƯỢNG KHÓ ĐẢM BẢO.
